Крымская недвижимость. Особенности регистрации

Крымская недвижимость. Особенности регистрации

  • 10.09.2014 12:35

Государственная регистрация прав на недвижимость крайне важна: только с такой регистрацией российское законодательство связывает само существование права. Другими словами, право на собственность существует, если это право зарегистрировано.  

Украинская документация, подтверждающая право собственности на квартиры, дома и землю крымчан в полной мере признается Российской Федерацией. Но наличие украинских бумаг (пусть даже и признанных Россией) не означает появление соответствующей записи о праве в российском реестре, да и сама собою такая запись в нем не возникнет.
Почему так? Во-первых, «автоматический» перенос записей из украинского в российский реестр невозможен по очевидным причинам. Во-вторых, специфика крымских регистрационных процедур обусловлена существенными различиями в российских и украинских порядках регистрации. Соответственно, и понадобилась «корректировка» на крымском, уровне.
30 июля 2014 года парламент Крыма был принят закон «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым». Этим законом конкретизированы и адаптированы к условиям переходного периода процедуры регистрации прав крымчан на недвижимость и сделок с нею.
Базовой процедурой для собственников жилья в Крыму становится внесение данных о своем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с параллельным учетом принадлежащего им имущества в государственном кадастре недвижимости. Для этого, конечно, необходимо иметь на руках украинские правоустанавливающие документы, причем – свои.
Тут возникает первая проблема. Украина давно уже прекратила доступ к своему реестру прав собственности и их ограничений с территории Крыма. Поэтому проверить, насколько «свежим» является предоставляемое, например, извлечение (или привычней для крымчан – «вытяг»), подтверждающее право собственности на недвижимость, проблематично. Для получения официального «свежего» украинского документа собственнику придется выезжать в Украину, что в нынешний условиях, не для всех приемлемо. Да и, как показывает практика, получить «вытяг» даже на территории Украины на крымскую недвижимость достаточно проблематично.
Сегодня данная проблема решается следующим образом: закон принятый крымскими властями устанавливает, что к регистрации подаются документы, являвшиеся основанием возникновения прав, хранящихся в органах и (или) организациях, осуществлявших регистрацию прав до 16 марта 2014 года (БТИ, нотариусы, бывшие крымские структуры украинского Минюста).
Перечень таких документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации (так он официально называется), утвержден постановлением Совета министров Крыма от 11 августа 2014 года. Это госакты на землю, свидетельства на право собственности, договоры купли продажи и т.д.
Что характерно – перечень не упоминает извлечение («вытяг») из украинского реестра как основание для подтверждения прав собственности на недвижимость в Госкомитете по государственной регистрации и кадастру Крыма.
Вторую проблему можно условно назвать «продаю Кремль». Речь идет о процедурах регистрации купли – продажи недвижимости в Крыму. Как только не «оформляются» сегодня подобные сделки!
Реестр не работает – а риэлторы, к примеру, предлагают подписывать «предварительные» договоры купли-продажи, называя это «гарантией» заключения сделки в будущем.
Действительно, возможность заключения предварительного договора предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации. И, как следует из судебной практики РФ, предварительный договор по «недвижке» государственной регистрации не подлежит. Предварительный договор лишь обязывает стороны заключить договор в будущем.
Но как продавец (или риэлтор) может гарантировать регистрацию сделки купли-продажи в будущем при заключении основного договора? Принятый крымскими парламентариями закон четко устанавливает, что при государственной регистрации перехода права собственности в нынешних условиях действует правило обязательной регистрации ранее возникшего права. То есть продавец, прежде чем продать, например, квартиру, должен сначала зарегистрировать свое право на нее в российском реестре. И это логично — иначе, действительно, можно и Кремль продать. А полноценная правовая экспертиза возможности регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу до 11 августа этого года была невозможна хотя бы в силу отсутствия принятых в этот день Совмином Крыма нормативных документов.
И это не камень в огород риэлторов – это просто призыв к благоразумию и осмотрительности, во избежание возникновения впоследствии неприятных судебных процедур.
В упомянутом законе предпринимается попытка разрешить и земельную проблему «оформлял — недооформил» (начал при Украине – и не успел закончить), но соответствующий порядок ждет своей конкретизации Советом министров Крыма.
Крымчанам и владельцам недвижимости на полуострове процедуры ее перерегистрации не избежать, это прежде всего в их интересах. Отведенного для этого срока – до 2017 года – вполне достаточно, естественно, если документация в порядке. Однако недочеты и пробелы вполне могут быть исправлены с помощью судебных процедур, вовремя начатых и сопровождаемых компетентными специалистами в области права, адвокатами.
В целом, неопределенность с регистрацией прав на недвижимость в Крыму завершается. Занимаясь своей ли, чужой ли недвижимостью, покупая или приобретая ее, необходимо руководствоваться простым правилом – право на «недвижку» существует, если оно зарегистрировано. При нынешнем положение вещей, в российском реестре. Это поможет избежать проблем и при пользовании имуществом, и при его дальнейшей купле-продаже.

адвокат Дмитрий Мосиенко