Фото: Будівництво житлового комплексу в Києві (Віталій Носач/РБК-Україна) Автор: Катерина Гончарова
Експерт: Ірина Омельченко
Купівля нерухомості в новобудовах зазвичай була одним з найвигідніших варіантів придбання житла, але і достатньо ризиковим. Після повномасштабного вторгнення до «ласичних» ризиків додалися ще й ризики, викликані воєнним станом.
Уникнути повністю всіх ризиків не вдасться, але цілком можливо звести їх до мінімуму. Як це можна зробити, у коментарі для РБК-Україна пояснює юрисконсульт Ірина Омельченко.
Що треба перевірити, купуючи житло в новобудові
Під час воєнних дій навіть добросовісний забудовник може втратити такий статус по незалежним від нього причинам. Основне правило при купівлі житлової нерухомості – ретельно перевіряти документи, адже відсутність навіть незначного на ваш погляд папірця може призвести до значних проблем в майбутньому, радить Ірина Омельченко.
«Перевірку можна розбити на етапи – спочатку зібрати всю доступну інформацію про забудовника, а саме: скільки проектів реалізував, як довго на ринку нерухомості, чи є судові процеси, почитати відгуки про збудовані та введені в експлуатацію об’єкти», – каже вона.
Другий етап – перевірка документів у забудовника. Включаючи:
- статутні документи;
- проект будівництва;
- дозволи;
- ліцензії;
- проекти договорів;
- перелік партнерів, включаючи фінансові установи;
- містобудівельні обмеження.
«Якщо забудовник не надає документи або повідомляє, що вони на погодженні (оформленні), варто шукати іншого забудовника, так як може виникнути ситуація, що покупець не зможе оформити придбану нерухомість», – додає експерт.
Окремий етап – перевірка документів щодо земельної ділянки – право власності чи договір оренди земельної ділянки, на якій будується об’єкт. Основне – звернути увагу на цільове призначення ділянки – повинно бути зазначено «під житлове будівництво».
Фото: Основне правило при купівлі житлової нерухомості – ретельно перевіряти документи (Віталій Носач/РБК-Україна)
«Якщо статус ділянки інший, результатом буде неможливість оформлення житла», – зауважує юристка.
Якщо ділянка орендована, істотною умовою є термін оренди ділянки. Коли договір закінчується до закінчення терміну будівництва/здачі в експлуатацію нерухомості, або ділянка передана в оренду забудовнику безстроково – оформляти право власності на житло доведеться через суд.
Ступінь готовності та поверховість
Наступний етап перевірки – стан будівництва, ступінь готовності об’єкта будівництва. Будівництво на стадії котловану – найбільш ризикове на сьогоднішній день, є велика ймовірність недотримання термінів будівництва та термінів введення в експлуатацію будинку. Доцільніше обирати житло зі ступенем готовності близько 90%.
На цьому етапі важливо перевірити, чи всі заявлені забудовником параметри відповідають дійсності. Наприклад, кількість поверхів, наявність паркінгу, бомбосховища/укриття тощо.
«В реаліях воєнного стану, на даному етапі варто залучити фахівців, які зможуть виявити приховані пошкодження конструкцій та комунікацій, які можуть бути викликані обстрілами та влучаннями», – радить юрисконсульт.
Треба звернути увагу й на поверх розташування.
«Зазвичай новобудови – це багатоповерхові житлові комплекси з прекрасними панорамними видами. Але в умовах воєнної агресії треба враховувати і безпекові заходи, а саме можливість швидкого переміщення в безпечні місця, особливо тим, хто має дітей та родичів похилого віку. Тому якщо стоїть вибір між житлом на верхніх поверхах з оглядовими майданчиками і нижніми поверхами з можливістю швидкої евакуації, доведеться вибрати безпеку», – зауважує Омельченко.
Фото: В умохвах війни з безпекових причин краще не купувати житло на високих поверхах (Віталій Носач/РБК-Україна)
Не менш важливий етап – ретельне вивчення договору, особливо розділів, які стосуються прав і обов’язків та відповідальності сторін.
«Зараз інвестори стикаються з проблемою недотримання термінів будівництва та термінів введення в експлуатацію будинку, при цьому забудовники посилаються військову агресію рф проти України як на обставини непереборної сили, що звільняють від відповідальності (форс-мажор). Але ті ж обставини дають право інвестору тимчасово не здійснювати поточні платежі без нарахування пені та штрафних санкцій», – додає вона.
Що має насторожити покупця
Одним з факторів, який повинен насторожити інвестора – низька вартість об’єкту в порівнянні з подібними на ринку. Це може свідчити про проблеми з документами (невідповідність метражу, відсутність передбачених комунікацій та елементів), або що житло стало предметом судового спору. Наприклад, перебуває в заставі, є предметом багаторазового продажу тощо.
Крім ризику втратити кошти, нажаль, існує ризик пошкодження або фізичного знищення об’єкту нерухомості. В цьому випадку держава надає компенсацію за готове і недобудоване житло, зруйноване внаслідок російської військової агресії.
«Таке відшкодування можна отримати у вигляді житлового сертифікату, за рахунок якого можна купити нове житло. Також – за програмою єВідновлення – у вигляді грошової компенсації за пошкоджене майно. До укладення договору купівлі-продажу нового житла необхідно зареєструвати припинення права власності на житлову нерухомість, яку зруйновано воєнними діями», – каже юристка.
Фото: Має насторожити, якщо квартира в новобудові підозріло дешева (Віталій Носач/РБК-Україна)
Через фінансові ризики та бойові дії деякі забудовники можуть «заморозити» або взагалі припинити будівництво та перевести новобудову у стан «довгобуду» з туманними перспективами.
«Щоб мінімізувати такі ризики, інвестор має ретельно зважити плюси та мінуси купівлі житла в новобудові, та не маючи достатнього досвіду, не намагатись вирішити всі питання самостійно, так як є загроза упустити важливі моменти», – зауважує співрозмовниця.
