За інформацією: Суспільне Чернівці.
Довгобуд у Чернівцях. Фото: Суспільне Чернівці
У Чернівцях від початку повномасштабного вторгнення люди частіше купують житло, яке вже мало власників. Ціни на нього, як і на новобудови, не змінились — здорожчали понад рік тому.
Чи змінили ринок нерухомості вимушені переселенці, як безпечно тепер купувати новобудови та чи вистачить 50 тисяч доларів для купівлі нової однокімнатної квартири — про це Суспільне запитало голову чернівецького відділення "Асоціації фахівців з нерухомості" Зоряну Вакарчук.
— Скільки зараз коштує квартира у новобудові у Чернівцях?
— Один квадратний метр у новому будинку, який вже звели або здали в експлуатацію, коштує 1000-1100 доларів, без ремонту. Середня ціна на однокімнатну квартиру у новобудові — від 43 до 50 тисяч доларів.
— Чи вплинув приїзд переселенців на попит купівлі-продажу квартир?
— Переселенці не створили ажіотажу. Ми могли оформляти договори купівлі-продажу з травня, відколи запрацювали реєстри. Але буму сильного не було. Люди почали купувати житло влітку, коли звикли до ситуації в країні.
От на оренду дещо вплинули переселенці, але зростання цін від цього не залежало.
— А наскільки змінились ціни на квартири під час повномасштабної війни?
— Ціни на новобудови зросли перед війною. Коли вона почалась, було певне затишшя, але коли відновили можливість купувати квартири, то ціни зафіксувались на довоєнному періоді. І зараз ми спостерігаємо таку ж вартість.
— Чому перед війною піднялись ціни?
— Забудовники казали, що через збільшення ціни на будматеріали та вартість енергоносіїв.
— З чого взагалі зараз формується ціна на квартири, чи вплинув блекаут на вартість?
— Зросла вартість будівельних й оздоблювальних матеріалів, меблів. Блекаути не впливають на вартість.
Будівництво у Чернівцях. Суспільне Чернівці
— Зараз більший попит на новобудови чи вторинне житло?
— Більше на вторинне житло, яке вже мало власниківжитло і на оселі з ремонтом, бо людина може зайти й жити. Коли потрібно робити ремонт — це інші витрати й час.
Попит на новобудови також є, але у Чернівцях дуже мало новобудов, зданих в експлуатацію. А інвестувати в недобудову люди не готові. Пропозицій новобудов мало, тому люди купують на вторинному ринку.
— А яка вартість квартир на вторинному ринку? Чи суттєво відрізняється від новобудови?
— Вона, звісно, нижча від новобудови. За тих же 1000 доларів за квадратний метр, на вторинному ринку можна купити квартиру з ремонтом і навіть умебльовану, з побутовою технікою.
— Чи є Чернівцях популярні райони, де попит на житло найбільший?
— Так, це центр та все, що довкола "Майдану". Люди дивляться, чи є поруч магазини, садочки, інфраструктура, зупинки транспорту. Людям з інших регіонів треба пояснювати, що де є, чого немає. Немісцеві схильні до району поблизу Руської, бо вони не бачать нічого поганого й там ціна десь на 5% нижча. Через це попит хороший.
— Щодо покупців: ваші клієнти — це чернівчани чи вимушені переселенці?
— Клієнти різні, приблизно 30% — це переселенці, а 70% — місцеві.
— Зазвичай купують молоді сім’ї чи неодружені?
— Портрет покупця різний. Це і молоді сім’ї, і люди, які розмінюють своє житло, щоб жити зі старшими дітьми окремо. І холостяки, які в ІТ-сфері, молодь також може купити житло.
— Чи впливає це на вибір квартири за якістю?
— Запити різні. Молодий айтівець не піде в хрущовку, він хоче більш стильне житло у престижному районі та у престижній новобудові.
— Про які квартири люди запитують найчастіше?
— Двокімнатні, трикімнатні. "Чешки" — це цегляні п’яти-дев’ятиповерхові будинки з 80-90 років. Багато є запитів на центр, це старий фонд.
— А до війни ситуація була іншою?
— Так, бо люди інвестували у новобудови. На два-три роки, в процес будівництва. Сьогодні люди не ризикують або менше ризикують своїми грошами.
— Чи радите зараз купувати недобудоване житло?
— Ні, ми своїм клієнтам рекомендуємо вкладати гроші у будинки, які здані в експлуатацію або ж в процесі здачі, коли зведений, готовий, є комунікації, можливо, два місяці для паперових справ залишається. Але все-таки не від фундаменту, тому що це достатньо ризиковано.
— А якщо купувати від фундаменту, це буде дешевше?
— Так, але не значно, а ризиків за собою тягне багато. Воно чим заохочує людей? Не всі гроші одразу треба платити, є забудовники, які беруть внесок 30% або 50%. І людина в процесі будівництва частково розраховується. Ті люди, які заробляють певний період, можуть у таке розтермінування безвідсоткове купити собі квартиру.
Раніше Суспільне розповідало історію будівництва ЖК на вулиці Рівненській, де інвестори чекають на квартири шість років. Власники компанії змінились і обіцяли добудувати до 2025 року:
— З'явились нові пропозиції від забудовників через невеликий попит на новобудови?
— Ні. Єдине — є програми лояльності в деяких забудовників для вимушених переселенців: роблять їм знижки 10-15% на квадратному метрі. Люди цим користуються.
— А державними програмами з пільговими умовами для купівлі житла користуються? єОселя, Доступне житло.
— Запитів є багато від покупців, бо це вигідні програми. Але, на жаль, реалізувати їх у Чернівцях не так просто. Є обмеження щодо віку будинку, вартості квадратного метру. Ринок Чернівців не може надати стільки житла, яке придатне під цю програму. Десь 3-5% від загальних угод йдуть по кредитуванню. У Рівному, Волині набагато вищий відсоток угод по держкредитуванню.
— Ви — голова Асоціації з нерухомості на Буковині. Чи спілкуєтесь з колегами з інших міст, наприклад, Франківська, яка у них ситуація на ринку нерухомості?
— У нас приблизно однакова ситуація. У Франківську дешевша вартість квадратного метра, бо у них дуже багато новобудов, велика конкуренція серед забудовників. У нас з цим проблема. Щодо попиту і договорів ми приблизно нарівні.
— Зараз будують житлові квартали у Чернівцях?
— Ні, багато будівельників на фронті, забудовникам не вистачає робочої сили, щоб активно продовжувати будівництво. Заморожених обєктів немає, але й рівня довоєнного будівництва немає.
— А на яких вулицях зараз будуються?
— Героїв Майдану, Рівненська, Сторожинецька, Руська — це такі основні лінії, де є будівництво, бо його розпочали до війни.
Завершують будинки, які до війни були готові мінімум наполовину. А все, що було на рівні фундаменту, то зрушень немає.
— Чи впливає на будівництво відключення електрики?
— Звісно, тому що на генераторах не попрацюєш на будівництві. Це не офісне приміщення, не магазин. Така ситуація сповільнює темпи будівництва. Забудовники намагаються будувати, бо є репутація фірми, гроші людей.
Робітник на будівництві у Чернівцях. Суспільне Чернівці
— Чи спостерігаєте зараз більший попит на квартири в Чернівцях, зважаючи на ймовірне повторне повномасштабне вторгнення?
— Ні, попит помірний. Скоріше ми стикаємось з нестачею житла, зменшення пропозицій.
— Скільки квартир за рік ви продали? Менше у порівнянні з попереднім роком?
— Так, десь на третину менше.
— А коли найактивніше продавалися квартири в Чернівцях?
— 2019 рік був активний, до коронавірусу. Хоча коронавірус не сильно вплинув на попит, ринок активно працював. А піком, напевно, був період видавання кредитів, це 2006-2008 роки, оце тоді й ціни дуже злетіли, і тоді масово видавали валютні кредити, якщо пам'ятаєте цей період.
Після того була криза у 2012 році, тоді все змінилось. Але за рік стабілізувалось, люди звикли до нових цін і почали вкладати. Бо нерухомість — інвестиція. В Україні не дуже популярно вкладати в цінні папери. Пересічний громадяни без економічної освіти вкладає гроші в нерухомість, щоб отримувати пасивний дохід або продати. Це такий безпечний вид нерухомості, звичайно, якщо не ведуться бойові дії.
