За інформацією: Суспільне Чернігів.
ФОТО: Суспільне Чернігів
Ринок нерухомості у Чернігові станом на червень 2023 року стабілізувався, забудовники розпочали будівництво багатоповерхівок з котловану.
Як змінювався ринок нерухомості у Чернігові після початку повномасштабного вторгнення, які об'єкти нерухомості користуються попитом, яка ціна квартир на первинному та вторинному ринку, чи варто нині купляти житло? На ці та інші запитання в програмі "Полудень" на Українському радіо "Чернігівська хвиля" відповів експерт з нерухомості, керівник відділу продажів агенції нерухомості у Чернігові Руслан Микаілов.
Далі — з його слів.
Експерт з нерухомості, керівник відділу продажів агенції нерухомості у Чернігові Руслан Микаілов. ФОТО: Суспільне Чернігів
Яким був ринок нерухомості у Чернігові до повномасштабного вторгнення і як змінився після?
До повномасштабної війни у Чернігові на початку 2022 року, ми бачили тенденцію, що попит та пропозиція були десь п'ять до одного. Тобто було п'ять покупців на один об'єкт, на всі види нерухомості: земельна ділянка, квартира, приватний будинок, кімната. Якщо брати новобудови з ремонтом, приблизно було шість покупців на один об'єкт.
Після повномасштабного вторгнення я почав вираховувати попит десь з травня-червня 2022 року, вже після того, як люди почали повертатися на Чернігівщину. Ми побачили, що на ринку нерухомості три до одного. Це повністю навпаки, тобто один покупець на три об'єкти. І це якщо об'єкт нерухомості коштував десь на чверть нижче, ніж перед початком повномасштабного. Тобто ціна знизилася десь на 25%.
Багато агентств не повернулися на той момент (після звільнення територій від російських військ, — ред.), багато хто навіть і не відкрився, наскільки мені відомо. Тоді я знаю були випадки, що продавали об'єкти і за пів ціни від тої, яка була у 2021 чи на початку 2022-го.
До повномасштабного вторгнення було багато інвесторів на первинному ринку. Тобто, в принципі, в новобудові на початку будівництва 60-70% квартир купували інвестори. І під час майже здачі будинку, чи вже після, перепродавали свій об'єкт по договорі переуступки. І таким чином "наварювали" собі дуже непогано.
Новобудова у Чернігові. ФОТО: Суспільне Чернігів
Нині ситуація краща. В середньому десь один до одного. Тобто один покупець на один об'єкт нерухомості. Ситуація змінилася на краще з кінця 2022 року. Десь от в листопаді, в грудні, ми вже побачили тенденцію на збільшення попиту. Десь з березня 2023-го, ми вже побачили ситуацію один до одного. Це в середньому.
Попит зріс на нерухомість через збільшення внутрішньопереміщених осіб та іпотеки "єОселя" під 3%, якою покупці користувалися. Іпотека десь плюс-мінус запрацювала в жовтні 2022-го.
Я, наприклад, думав, що буде ситуація гірша. І по попиту та будівництві думав, що буде гірше. В принципі, ми дуже непогано стоїмо.
Які об'єкти нерухомості у Чернігові мають попит?
На первинному ринку ситуація трошки гірша, ніж на вторинному. Тому що люди розуміють, що купити квартиру в новобудові, голі стіни, то це якби не зовсім вихід, тому що ціни на будматеріали виросли, деякі вдвічі, навіть 2,5 рази. Зробити зараз ремонт вдвічі дорожче, ніж це було до війни.
В принципі вигідніше купити готову квартиру.
Наприклад, 2—3 роки назад в новобудові було що? Була чорнова штукатурка, вікна, проводка, котел, якщо це газовий будинок, батареї. В принципі, непогані двері були. Нині просто висить котел, проводка, вікна, двері.
Які ціни на нерухомість у Чернігові станом на червень 2023 року?
Я знаю одного забудовника, у нього будинок майже на здачі. Квадратний метр коштує 24 700. Квадратний метр у зданому будинку — 26 тисяч гривень. Різниця невелика.
Це приблизно, тому що на ціну впливає і тип нерухомості: економ, комфорт, бізнес. Розташування теж впливає. Якщо забудовник робить хороший ремонт в під'їзді, вікна якісні чи ставить два ліфти, підземний паркінг це теж впливає на ціну за квадратний метр.
У нас, в принципі, зараз по Чернігову, ціна за квадратний метр в новобудові коливається десь від 22 тисяч гривень до 45.
Ціна за квадратний метр у новобудові з ремонтом буде коштувати десь тисячу доларів. Бувають випадки і дорожчі.
Якщо говорити про «хрущовки», яка ціна за квадратний метр, то я не можу сказати, скільки це коштуватиме, бо тут на ціну впливає і який це поверх, чи прохідні-непрохідні кімнати, район, цегла чи панелька і так далі.
От зараз, наприклад, ціна однокімнатної квартири з косметичним ремонтом буде 22-23 тисячі доларів. Це район Круга. На вулиці Толстого однокімнатна квартира коштуватиме 20 тисяч доларів. Це такий непоганий косметичний ремонт.
З елітним ремонтом ціна на однокімнатну квартиру може бути і 30 тисяч доларів.
«Хрущовка» у Чернігові. ФОТО: Суспільне Чернігів
Чи будують забудовники в Чернігові будинки?
Будують. З котловану я знаю, що будують на Масанах, теж будують другу секцію на Пушкіна. Це я реально бачив. І на етапі будівництва забудовники продають квартири. За моїми підрахунками попит на первинну нерухомість на етапі будівництва впав десь на 70%. Тобто, значно менше, ніж на вторинному ринку. Інвестори не купують нерухомість з котловану, бо вона не захищена на 100%.
Ті будинки, які не встигли добудувати через повномасштабне вторгнення, їх також добудовують.
Новобудова у Чернігові. ФОТО: Суспільне Чернігів
Будівельні фірми вони зараз заспокоїлись. Раніше для всіх було незрозуміло, що буде з первинним ринком нерухомості, тому що ціни виросли, не всі інвестори, які вклали в будівництво, готові доплачувати, тому що вони оплатили всю суму.
Чи варто зараз купляти квартири, чи краще зачекати, коли завершиться війна?
Найгірше що може статися, це прилетить ракета. Я не вірю в другий наступ, я не вірю, що сюди хтось прорветься і так далі. Як на мене, новобудову, якщо вона в зданому будинку, краще купити зараз. Я думаю, що після війни ціни саме на новобудову рости будуть, бо ціни на будматеріали ростуть.
Якщо мова, наприклад, про «хрущовку», можна купити зараз, а можна купити й потім. Сильно ситуація, як на мій погляд, не зміниться в ціні. Попит може рости, наприклад, в центрі міста.
«Хрущовка» у центрі Чернігова. ФОТО: Суспільне Чернігів
А зараз ситуація вже трошечки стабілізувалась, люди трошки заспокоїлись, але все одно люди більше орієнтуються купити житло в будинку, який здали. З котловану майже не купують, бо невідомо, що буде у нас через пів року.
Якщо нині (станом на 15 червня 2023 року, — ред.) купувати житло на початку будівництва, коли котлован тільки стоїть — це реально ризик. Я нікому не можу порадити такого. Краще не ризикувати, бо в країні війна. Тобто, коли ми будемо розуміти, що війна закінчилася, перемога, тут вже безпечно, тоді можна інвестувати гроші на два роки вперед.
Яка ситуація на вторинному ринку?
Зараз ми бачимо тенденцію на збільшення попиту на приватні будинки. В принципі, це зрозуміло. У приватному будинку, на дачі, коли немає світла, можна запустити генератор, чи камін просто поставив і топиш собі. І свердловина в тебе є. Ті переваги, які є у приватних будинках — немає в багатоповерхових. Це по-перше.
По-друге, все-таки свій двір. Ти завжди на природі. Ти можеш зробити свій власний підвал. В тебе якийсь город є.
Приватний будинок. ФОТО: Суспільне Чернігів
Якщо взяти гаражі. У мене знайомий в центрі міста купив гараж минулого літа за три тисячі доларів, а йому зараз дають за нього шість. Зараз продають гаражі у центрі за дев'ять чи 13 тисяч доларів.
Якщо говорити про те, чи є попит на вторинний ринок у цегляному будинку, «хрущовці», то на неї попит непоганий навіть у тих районах, які менше популярні. Якщо це панельна «хрущовка», на неї завжди був попит трошки нижчий. Якщо навіть взяти однокімнатну квартиру під ремонт, панельна може коштувати 17 тисяч доларів, а цегляна буде 18. Це я зараз не про центр кажу, а про якісь інші райони.
Скільки коштує орендувати квартиру у Чернігові?
На оренду квартир ціни зараз теж виросли. І виросли непогано. Якщо це хороша квартира в новобудові, це може бути 10 тисяч гривень на місяць, плюс комуналка. Це навіть за однокімнатну квартиру. А якщо, наприклад, це «хрущовка», однокімнатна квартира, вона може коштувати і дві тисячі гривень.
